Die der Politik kürzlich präsentierte Hagener Wohnungsmarktstudie von Prof. Guido Spars hat zwar aufhorchen lassen, stellt aber für die Hagener Wohnungswirtschaft kaum neue Erkenntnisse vor. Bereits 2005 erarbeitete die InWIS Forschung & Beratung GmbH für die Stadtverwaltung einen „Masterplan Wohnen 2020“.

In dem Masterplan wurden folgende Handlungsempfehlungen gegeben:

• Bis zum Jahr 2020 wird sich die Bevölkerung in Hagen weiter rückläufig entwickeln, selbst wenn es gelingen sollte, die Abwanderung aus Hagen dauerhaft zu stoppen.
• Auf dem Wohnungsmarkt werden sich die demographischen Veränderungen in den nächsten Jahren verstärkt zeigen:
• Wachsende Wohnungsleerstände in Wohnungsbeständen mit Qualitätsdefiziten.
• Rückgänge auf dem Eigenheimsektor bei unveränderter Preisstruktur; zusätzliche Zielgruppen finden sich vor allem im unteren Preissegment.
• Ausdifferenzierung der Nachfrage; Nachfragesteigerungen sind für das Segment altersgerechter Wohnungen zu erwarten.
• Der Abbau von Überkapazitäten am Wohnungsmarkt, die Anpassung der Bestände an neue Nachfragestrukturen, die Entwicklung neuer, nachfragegerechter Produkte, die bedarfsgerechte Versorgung älterer Menschen und die sozialpolitischen Versorgungs- und Integrationsprobleme stellen Herausforderungen dar, die kaum von einzelnen Akteuren – weder den Wohnungsunternehmen noch von der Kommune – alleine bewältigt werden können, sondern die koordinierte Strategien erfordern.
• Die Stadtentwicklung sollte sich künftig auf die Tallagen konzentrieren: hier liegen die größten Probleme, aber auch die größten Chancen der Stadt.

Diese Mammutaufgabe ist auch 14 Jahre nach Veröffentlichung der Studie weder maßgeblich angegangen, geschweige denn bewältig worden. Eindringlich machte der SPD-Unterbezirk Hagen in seinem 2014er Programm erneut auf die wohnungswirtschaftlichen Schieflagen in Hagen aufmerksam, deren Auswirkungen gerade gegenüber den Nachbarstädten deutlich werden. Während beispielsweise in Dortmund bei knappem Wohnraum die Mieten rasant steigen, führt das Hagener Überangebot zu Stagnation, Verfall und einer Zurückhaltung bei Investitionen und Neubauten der

„In unserer Stadt besteht ein Wohnungsüberangebot, das in den nächsten Jahren noch zunehmen wird. Gleichzeitig aber verfügt die Stadt über sehr viel „falschen“ oder nicht mehr zeitgemäßen Wohnraum. So sind über 80 Prozent des Wohnungsbestandes nicht barrierefrei und die Wohnungszuschnitte von Wohngebäuden  nicht mehr zeitgemäß. (…) Viele Vermieter von Immobilien, insbesondere in benachteiligten Lagen, sind häufig völlig überfordert und können ihren Eigentümerpflichten nicht mehr angemessen nachkommen. Mit den noch erzielbaren Mieten ist eine Instandsetzung oder gar eine Modernisierung der Wohnungen häufig trotz günstiger Zinskonditionen des Landes oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) nicht mehr finanzierbar. (…) Auch muss über den gezielten Rückbau von schlechten Wohnlagen nachgedacht werden“,

 heißt es dazu in dem SPD-Programm.

Die konkreten Zahlen dazu liefert aktuell Prof. Spars in seinem Gutachten:

• Zur Reduzierung des Leerstandes ist aber auch ein Rückbau von 350 Wohnungen/Jahr nötig
• Bis 2025 müssten demnach ca. 500 Wohnungen zurückgebaut werden

Die SPD-Fraktion fordert hier ein gezieltes Vorgehen mit Blick auf die mögliche Ausweisung neuer, wenn auch kleinteiliger, Gewerbegebiete ein. Mit anderen Worten: Wo wir nicht mehr wohnen wollen – zum Beispiel an großen Ausfallstraßen, an Bahntrassen oder in Mischgebieten – könnten nach dem Abriss von Wohnungen dringend benötigte Gewerbeflächen entstehen. So muss die in Auftrag gegebene Wohnungsmarktstudie explizit herausarbeiten, wo nicht mehr zumutbarer und/oder abgängiger Wohnraum steht und wie die Flächen genutzt werden könnten.

Wie bereits im Masterplan 2005 richtig erkannt wurde, sind die anstehenden Aufgaben zur Attraktivierung des Wohn- und Wirtschaftsstandortes Hagen nur mit einer koordinierten Strategie zu erreichen.